Minha Casa, Minha Vida: Apartamentos em SP viram hotéis de luxo
Investigação revela que imóveis financiados pelo programa federal de habitação em São Paulo estão sendo desviados para aluguel de curta temporada, burlam legislação e pressionam mercado imobiliário.
O programa federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV), outrora associado predominantemente à construção de moradias em áreas periféricas, tem nos últimos anos expandido sua atuação para bairros centrais de São Paulo. Contudo, uma investigação da BBC News Brasil aponta que, nessas regiões, muitas residências construídas com incentivos fiscais da prefeitura e financiadas pelo MCMV não cumprem seu propósito original de habitação. Em vez disso, têm sido transformadas em hospedagens temporárias para turistas, utilizando plataformas como o Airbnb.
A apuração desvendou mecanismos para contornar as regras de programas habitacionais e brechas legais que permitem que imóveis subsidiados pelo MCMV sejam anunciados para locações de curta duração. O Airbnb, líder global em locações temporárias, enfrenta crescentes restrições em metrópoles como Berlim, Nova York e Barcelona, onde seu uso é acusado de reduzir a oferta de moradias e inflacionar os preços de aluguel – alegações que a plataforma contesta.
Embora os estudos sobre o impacto do Airbnb em São Paulo sejam escassos, a investigação da BBC identificou uma presença significativa de apartamentos em prédios construídos com incentivos habitacionais sendo anunciados na plataforma. Um repórter da BBC, disfarçado de investidor interessado em alugar imóveis via Airbnb, visitou edifícios erguidos com isenções fiscais municipais para moradias populares, que também oferecem financiamento pelo MCMV para famílias de baixa renda.
Em uma dessas visitas, um corretor da construtora Magik JC estimou que, em alguns de seus empreendimentos, até metade dos apartamentos já estariam sendo utilizados para hospedagem temporária no Airbnb, em detrimento de sua função residencial. “Esses apartamentos foram feitos justamente para isso”, teria afirmado o corretor, desconhecendo estar sendo gravado, ao ser questionado sobre a possibilidade de anunciar as unidades no Airbnb.
Restrições municipais e a realidade das HIS
Os apartamentos visitados eram classificados como Habitações de Interesse Social (HIS), categoria legal para moradias populares. No entanto, desde maio de 2025, um decreto municipal proíbe que unidades HIS sejam destinadas ao aluguel de curta temporada. A maioria dos apartamentos financiados pelo MCMV em São Paulo se enquadra como HIS ou Habitação de Mercado Popular (HMP), modalidade cujas locações temporárias também foram vedadas pelo decreto.
Em resposta à BBC, a Secretaria de Habitação da prefeitura de São Paulo informou estar fiscalizando quase 90 mil moradias de interesse social e já aplicou 704 notificações e 38 multas, totalizando R$ 39 milhões por irregularidades.
A construtora Magik JC declarou que, apesar de “falhas pontuais de comunicação em interações comerciais”, seus procedimentos internos impedem operações em desacordo com a legislação e que a empresa possui “pleno conhecimento das restrições legais” para moradias populares.
Boom de estúdios e a flexibilidade do MCMV
O Minha Casa, Minha Vida tem sido um motor crucial para o mercado imobiliário brasileiro. Na cidade de São Paulo, foram comercializados 70 mil apartamentos pelo programa entre agosto de 2024 e julho de 2025, representando 60% das vendas totais de imóveis no município no período. A Faixa 1 do MCMV oferece financiamento com desconto de até 95% para rendas de até R$ 2.850, enquanto faixas superiores (até R$ 12 mil) beneficiam-se de juros reduzidos pela Caixa Econômica Federal, resultando em descontos que podem alcançar R$ 200 mil.
Paula Victória de Souza, arquiteta e pesquisadora de fraudes habitacionais na USP, observa um “boom de unidades de até 35 metros quadrados” nos lançamentos imobiliários centrais, conhecidos como estúdios ou microapartamentos. Essas unidades, segundo ela, dificultam o uso por famílias e incentivam ocupações alternativas, como aluguéis de curta duração, especialmente considerando que a média familiar no Brasil é de 2,8 pessoas.
A proibição municipal de locação temporária de HIS surgiu após denúncias e investigações que apontaram a aquisição dessas unidades por pessoas de alta renda, inclusive um caso de compra de 25 unidades HIS por um único investidor. Estudo da geógrafa Letícia Tsukada de Araújo (USP) detectou um “aparente processo em curso de conversão de imóveis [de residência para unidade de locação], aumento de aluguel e deslocamento de moradores”, exacerbando a segregação socioespacial.
A prefeitura concede incentivos fiscais e autorizações de construção acima do limite legal para a produção de HIS desde 2014, visando reduzir o déficit habitacional. Ao alinhar essas unidades aos parâmetros do MCMV, construtoras facilitam a comercialização. Contudo, a impossibilidade de garantir que as HIS sejam ocupadas por quem realmente necessita de moradia, devido ao controle de preços nos aluguéis de curta temporada, motivou o veto municipal.
O Ministério Público de São Paulo investiga 8.300 possíveis fraudes em compras de HIS entre março e outubro de 2025. O Airbnb, por sua vez, declarou estar alinhado às políticas de moradia social, mas ressalta que “não tem expediente legal” para fiscalizar os imóveis em sua plataforma e busca não cercear “liberdade e garantias constitucionais dos usuários”.
Brechas no Minha Casa, Minha Vida
A investigação também identificou outros caminhos para burlar o MCMV. Uma corretora da construtora Cury sugeriu a um repórter que ele poderia usar o CPF de sua esposa para obter um financiamento, transferindo o imóvel para seu nome após a quitação. O Ministério Público alerta que registrar um imóvel em nome de terceiros para driblar regras habitacionais pode configurar crime de falsidade ideológica e estelionato.
A construtora Cury afirmou que divulga as regras do programa e que, em caso de avanço na negociação, a checagem de documentos impediria a venda irregular. A arquiteta Paula Victória de Souza relata que é comum construtoras sugerirem a “troca da propriedade para o investidor” no momento da entrega das chaves, subvertendo o objetivo dos programas habitacionais.
Especialistas apontam uma “omissão” no regulamento do MCMV para faixas de renda acima da 1, que não impõe a obrigação de moradia. A Lei 14.620, que regulamenta a Faixa 1, veda explicitamente empréstimo, locação ou venda que descaracterize o objeto social da concessão. Para faixas superiores, essas restrições não se aplicam, permitindo teoricamente que beneficiários coloquem os imóveis para alugar em plataformas como o Airbnb.
Raquel Rolnik, professora da FAU-USP e ex-relatora da ONU para o Direito à Moradia Adequada, critica a falta de compromisso em vincular o crédito subsidiado federal às necessidades habitacionais, especialmente para locação em Airbnb. Ela observa um paradoxo em São Paulo: a produção massiva de unidades residenciais com incentivos públicos não resultou em melhora na situação habitacional, com o número de pessoas sem moradia adequada na região metropolitana aumentando de 570 mil (2016) para 605 mil (2023).
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Perguntas Frequentes
Q: Como apartamentos financiados pelo Minha Casa, Minha Vida acabam no Airbnb em São Paulo? A: Investigações apontam que brechas legais no programa, especialmente para faixas de renda superiores à 1, permitem que beneficiários coloquem os imóveis para alugar em plataformas de curta temporada. Além disso, há relatos de construtoras que sugerem formas de burlar as regras, como registrar o imóvel em nome de terceiros, para que investidores utilizem as unidades para locação.
Q: Quais são as restrições para imóveis do Minha Casa, Minha Vida no Airbnb? A: Apenas os beneficiários da Faixa 1 do MCMV têm a obrigação legal de morar nas casas financiadas, sendo vedada qualquer negociação que descaracterize o objeto social. Para faixas de renda superiores, o regulamento do programa não impõe essa restrição, o que, segundo especialistas, constitui uma omissão e permite o uso para locação de curta temporada.
Q: O que a Prefeitura de São Paulo e o Ministério Público estão fazendo sobre o assunto? A: A Prefeitura de São Paulo informou que está fiscalizando quase 90 mil moradias de interesse social e já aplicou multas e notificações por irregularidades. O Ministério Público de São Paulo está investigando milhares de possíveis fraudes em compras de habitações de interesse social.